L’équilibre économique des opérations immobilières de toute nature se voit profondément impacté par la hausse tant des taux d’intérêts (qui réduisent les capacités d’emprunt des acquéreurs) que du coût des matériaux (qui renchérit le prix de revient des opérations).

La réhabilitation du bâti existant, en ce qu’elle relève de règles distinctes de celles de la VEFA, permet une amélioration mécanique de la marge de l’opération à même de rendre viables des projets ne l’étant pas de prime abord.

Le contexte juridique et fiscal des opérations de restauration immobilière

Les structurations applicables

Diverses considérations peuvent présider le choix de la structuration applicable, tenant à l’état de l’immeuble, à la campagne de travaux projetée ou encore à l’avantage fiscal recherché pour les acquéreurs. En définitive, ce choix consistera pour le porteur de projet :

•Soit à assurer la maîtrise d’ouvrage de l’opération : celle-ci prendra alors la forme d’une Vente d’Immeuble à Rénover (VIR), laquelle rejoint une logique de VEFA appliquée au bâti existant ;

•Soit à intervenir au profit du maître d’ouvrage : dans cette hypothèse les investisseurs acquerront leur bien en l’état avant d’être regroupés au sein d’une Association Syndicale Libre (ASL) et le projet de restauration sera réalisé le plus souvent via la conclusion d’un Contrat de Promotion Immobilière (CPI).

Une application spécifique de la TVA

Les règles de TVA appliquées à la construction neuve sont bien connues : les prix de vente sont soumis à la taxe au taux de 20% et, corrélativement, celle grevant les dépenses nécessaires à l’opération est déductible.

Les opérations de réhabilitation relèvent de règles distinctes :

•Première distinction : s’agissant des recettes, ni le prix de vente en VIR, ni celui du bien dans le cas où l’opération serait menée en ASL, ne sont en principe soumis à la TVA ;

•Seconde distinction : dans un cas comme dans l’autre, la quasi-totalité des dépenses de travaux, ainsi que les honoraires de maîtrise d’œuvre correspondants, peuvent, sous conditions, bénéficier de la TVA au taux de 10% voire 5,5%.

Comparatif d’un montage VEFA, VIR ou ASL à données constantes

A données constantes, l’application du régime de la VEFA aboutit structurellement à un montant de TVA collectée sur le prix plus important que celui correspondant à la taxe déductible appliquée aux dépenses d’amont, venant mécaniquement diminuer la marge de l’opération. Il en va de même en cas d’option pour l’assujettissement d’une VIR à cette taxe.

C’est pourquoi une structuration en VIR (sans option) ou ASL permet une amélioration de la marge quand bien même la TVA d’amont, majoritairement au taux réduit de surcroît, ne peut être récupérée dans ces hypothèses.

Le comparatif ci-après permet d’illustrer cette démonstration en retenant, pour chaque structuration, les mêmes prix de cession « acte en main » pour l’acquéreur ainsi que les mêmes données bilantielles.

S’agissant des DMTO

Sauf exceptions, le taux réduit est applicable aux seuls immeubles neufs (2,5% de frais d’acte) : les immeubles anciens sont donc soumis au taux de droit commun (7,5% de frais d’acte).

Ainsi le premier s’appliquera par hypothèse aux structurations en VEFA tandis que le second à celles en VIR, dans les deux cas sur la totalité du prix.

Une structuration en ASL permet en revanche de limiter l’application du taux plein au seul prix de vente du bien, et donc de réaliser une économie d’autant plus substantielle que le montant de travaux serait important dans le prix de revient de l’opération.

Le champ d’application de la VIR

Le champ d’application de la VIR réside dans la réalisation de travaux n’aboutissant par à la production d’un immeuble neuf au sens de la TVA (les critères de l’art. R262-1 du CCH étant identiques à ceux du CGI), à savoir ceux qui ne rendent pas à l’état neuf soit la majorité d’un élément de gros œuvre (fondations / éléments hors fondation déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage / consistance des façades) soit l’ensemble des éléments de second œuvre dans une proportion au moins égale à deux tiers (planchers non porteurs / huisseries extérieures / cloisons intérieures / installations sanitaires et de plomberie / installations électriques / système de chauffage pour les opérations réalisées en métropole).

A défaut, c’est celui de la VEFA qui devra s’appliquer.

Dans un cas comme dans l’autre, ces régimes ne sont d’ordre public que dans le secteur protégé.

Sollicitez-nous !

Que ce soit pour vérifier la compatibilité d’un projet avec ces règles ou bien en sécuriser le montage, les opérations de restauration immobilière impliquent de nombreuses spécificités juridiques et techniques nécessitant une approche globale que nous développons depuis plus de 25 ans sur l’ensemble du territoire national. 

Publié au Journal officiel, le décret n° 2024-318 du 8 avril 2024 relatif au développement de l’agrivoltaïsme et aux conditions d’implantation des installations photovoltaïques sur terrains agricoles, naturels ou forestiers, précise le régime juridique applicable aux installations agrivoltaïques au regard des critères définis à l’article L. 314-36 du code de l’énergie (cf. Bulletin du 28 mars 2023 intitulé Projets photovoltaïques en zone agricole) et confirme que l’agrivoltaïsme opère une union entre les agriculteurs et les producteurs d’énergies renouvelables. L’analyse ci-après se focalise sur (I.) la définition précise des quatre services susceptibles d’être apportés à la parcelle agricole par l’installation ainsi que (II.) la distinction entre les différents types de technologies agrivoltaïques.

I. Les services apportés par l’installation visent intrinsèquement à améliorer la production

Point de vigilance préalable : afin de qualifier une installation d’agrivoltaïque, il est nécessaire de démontrer qu’elle apporte directement à la parcelle agricole au moins l’un des quatre services définis par le décret. Toutefois, l’installation ne pourra pas être qualifiée d’agrivoltaïque dès lors, notamment, qu’elle porte une atteinte substantielle à l’un de ces quatre services ou une atteinte limitée à deux de ces services.

Les services présentant une amélioration endogène de la production agricole

Parmi les quatre services qu’une installation est susceptible d’apporter à la parcelle agricole pour être considérée comme agrivoltaïque, l’article L. 314-36 du code de l’énergie identifie :

• l’amélioration du potentiel et de l’impact agronomiques qui consiste en une amélioration des qualités agronomiques du sol et en une augmentation du rendement de la production agricole, ou à défaut de cette dernière condition, au maintien du rendement ou au moins à la réduction d’une baisse tendancielle observée au niveau local (art. R. 314-110).

Toute installation qui permet une remise en activité d’un terrain agricole inexploité depuis plus de cinq années peut également apporter un tel service.

• l’amélioration du bien-être animal qui s’apprécie au regard de l’amélioration du confort thermique des animaux, démontrable par l’observation d’une diminution des températures dans les espaces accessibles aux animaux à l’abri des modules photovoltaïques et par l’apport de services ou de structures améliorant les conditions de vie des animaux (article R. 314-113).

Les services permettant une amélioration exogène de la production agricole 

Deux autres services visent à protéger voire améliorer la protection agricole vis-à-vis de facteurs exogènes :

• l’adaptation au changement climatique, qui consiste en une limitation des effets néfastes du changement climatique se traduisant :

• soit par une augmentation du rendement de la production agricole ou, à défaut, sur la réduction voire le maintien du taux de la réduction tendancielle observée au niveau local,
• soit par une amélioration de la qualité de la production agricole (art. R. 314-111). La limitation des effets néfastes du changement climatique s’apprécie notamment par l’observation d’effets adaptatifs en termes d’impact thermique, d’impact hydrique ou encore d’impact radiatif.

• la protection contre les aléas, qui s’apprécie au regard de la protection apportée par les modules agrivoltaïques contre au moins une forme d’aléa météorologique, ponctuel et exogène à la conduite de l’exploitation, faisant peser un risque sur la quantité ou la qualité de la production agricole à l’exclusion des aléas strictement économiques et financiers (art. R. 314-112).

 II. Le critère de la production agricole significative s’apprécie par type de technologie

Un critère évalué au regard d’une zone témoin

Pour l’ensemble des installations agrivoltaïques hors élevage, la production agricole est considérée comme significative si la moyenne du rendement par hectare observé sur la parcelle agricole est supérieure à 90% à la moyenne du rendement par hectare observé sur la zone témoin ou un référentiel en faisant office.

Cette proportion peut être réduite par le préfet, sous conditions (évènements imprévisibles ou amélioration significative et démontrable de la qualité de la production) (art. R. 314-114).

Pour les installations sur serre, les comparaisons sont réalisées par rapport à un référentiel local (résultats agronomiques et séries de données historiques).

Pour les installations sur élevage, le caractère significatif de l’activité agricole peut être apprécié au regard du volume de biomasse fourragère, du taux de chargement ou encore du taux de productivité numérique (art. R. 314-116).

L’analyse spécifique des technologies éprouvées

Parmi les installations exemptées de zone témoin (notamment celles dont le taux de couverture est inférieur à 40%, sous certaines conditions) figurent les installations utilisant une des technologies « éprouvées », dont la liste sera fixée par arrêté du ministre chargé de l’énergie et du ministre chargé de l’agriculture, en fonction du mode de culture ou d’élevage, du procédé technique photovoltaïque utilisé et de l’implantation géographique (art. 314-115).

Pour ces installations, le caractère significatif de la production agricole est apprécié au regard des données recueillies par l’ADEME qui font office de référentiel.

L’arrêté précité fixera, par type de technologie éprouvée, la valeur maximale de taux de couverture – rapport entre la surface maximale projetée au sol des modules photovoltaïques sur la parcelle agricole et la surface de ladite parcelle – pouvant permettre de garantir que la production agricole reste l’activité principale de la parcelle (article R. 314-119).

Quelques précisions

Les dispositions du décret du 8 avril 2024 s’appliquent aux installations agrivoltaïques dont la demande de permis ou la déclaration préalable est déposée à compter d’un mois après sa publication (i.e. le 9 mai 2024).

Outre les critères énoncés ci-contre, ledit décret définit deux autres critères d’identification d’une installation agrivoltaïque au sens du code de l’énergie.

1. L’installation garantit un revenu durable lorsque la moyenne des revenus issus de la vente des productions végétales et animales de l’exploitation agricole après l’implantation de l’installation agrivoltaïque n’est pas inférieure à la moyenne des revenus issus de la vente des productions végétales et animales de l’exploitation agricole avant l’implantation de l’installation.

2. Afin de garantir que la production agricole est l’activité principale, 2 conditions sont requises :

• la superficie non exploitable du fait de l’installation agrivoltaïque n’excède pas 10% de la superficie qu’elle couvre ;

• la hauteur de l’installation et l’espacement inter-rangées permettent une exploitation normale et assurent notamment la circulation, la sécurité physique et l’abri des animaux ainsi que, si les parcelles sont mécanisables, le passage des engins.

D’autres textes sont attendus :

• les syndicats d’exploitants agricoles et des producteurs d’énergies renouvelables travaillent sur un projet de loi portant création d’un bail rural à clauses agrivoltaïques ;

• un arrêté relatif aux modalités de contrôle et de suivi des installations photovoltaïques devrait également être publié en avril (cf. Bulletin dédié à paraître).

Les dépenses permettant de majorer le prix d’acquisition, et donc de réduire le montant de la plus-value imposable, sont limitativement énumérées par l’article 150 VB du CGI mais dépendent également du régime fiscal applicable à l’opération de restauration immobilière.

Les règles applicables selon la typologie de l’opération concernée seront rappelées.

I. Les dépenses de travaux majorant le prix d’acquisition

Le prix d’acquisition doit être majoré des frais notariés, des éventuelles commissions d’intermédiaires, des droits d’enregistrement et de certaines dépenses de travaux, à savoir les dépenses d’amélioration, de (re)construction ou d’agrandissement, sous réserve qu’elles n’aient pas déjà été déduites de l’assiette de l’impôt sur le revenu ou du revenu global ou été incluses dans la base d’une réduction ou d’un crédit d’impôt (article 150 VB II 4°du CGI).

Les dépenses d’entretien et de réparation sont, quant à elles, exclues des dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value.

II. Plus-value et nature juridique de l’opération

Que l’opération soit effectuée dans le cadre d’une VIR (article 150 VB I du CGI) ou d’une ASL (et de manière générale, pour toute vente en l’état avec la réalisation de travaux par l’acquéreur), les modalités de majoration du prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière sont identiques.

Ainsi, tant en VIR qu’en ASL, les dépenses de travaux ayant été déduites de l’assiette de l’impôt ou incluses dans la base d’une réduction ou d’un crédit d’impôt ne peuvent venir en majoration du prix d’acquisition de l’immeuble.

A l’occasion de la réponse du ministère de l’économie et des finances en date du 10 janvier 2019 (Rép. Min. n° 01409, JOAN 10 janv. 2019, page 134), l’administration fiscale a clairement précisé que « l’article 150 VB du CGI fait obstacle à ce que le montant des travaux réalisés dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover soit inclus dans le prix d’acquisition dès lors que ces dépenses ont déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu ».

La conclusion est la suivante « Ces règles assurent un traitement identique pour le calcul des plus-values de cession, selon que les dépenses de travaux ouvrant droit à la réduction d’impôt « Malraux » ont été effectuées dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover ou directement par le contribuable après l’acquisition ».

Il nous semble toutefois que cette position de l’administration fiscale puisse être remise en cause compte tenu de l’actuelle rédaction de l’article 150 VB I du CGI.

III. Plus-value et régime fiscal de l’opération

Si le contribuable ne peut en principe pas retenir les dépenses de travaux déjà comprises dans la base d’une réduction d’impôt afin de majorer le prix d’acquisition de son bien pour le calcul de la plus-value, il existe néanmoins une différence fondamentale entre le dispositif « Pinel » et les autres dispositifs de type « Malraux », « Denormandie » ou « Monument historique ».

En effet, pour ne pas pénaliser les contribuables qui investissent dans l’ancien, une mesure de tempérament bénéficie aux régimes fiscaux qui sont ouverts tant aux acquisitions de logements anciens qu’aux acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement, tel que le dispositif Pinel (BOI-RFPI-PVI-20-10-20 §265).

Ainsi, pour le dispositif dit « Pinel ancien » comme pour celui dit « Pinel neuf », il est possible de venir majorer le prix d’acquisition des dépenses de travaux déjà comprises dans la réduction d’impôt et ce, tant pour les opérations en VIR qu’en ASL.

L’administration fiscale précise que ce tempérament ne peut pas être transposé aux dispositifs fiscaux n’étant pas ouverts à l’acquisition de logements neufs, à l’instar du dispositif « Malraux » (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 §265).

Le dispositif « Denormandie » n’étant pas en vigueur lors de la rédaction de cette doctrine administrative, son exclusion ne peut donc être délibérée. Il nous semblerait, le cas échéant, opportun d’interroger l’administration fiscale sur ce point afin de confirmer qu’il convient de traiter ce dispositif de la même manière que le dispositif « Pinel » dont il dérive.

S’agissant du dispositif « Monument Historique », la règle classique s’applique dès lors que les dépenses de travaux ont été déduites de l’assiette de l’impôt.

Toutefois, une précision doit être apportée en cas de non-respect de l’engagement de conservation de 15 ans. Dans un tel cas, les charges indûment imputées au titre des années antérieures doivent être intégrées aux revenus de l’année de la rupture de l’engagement de conservation et des deux années suivantes.

Dès lors, le contribuable peut, lorsque la plus-value de cession est imposable, demander, par voie de réclamation contentieuse, que le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value soit majoré des dépenses de travaux ayant fait l’objet de la majoration de la base imposable.

Quelques précisions

La majoration forfaitaire du prix d’acquisition

Plutôt que de majorer son prix d’acquisition des dépenses de travaux pour leur montant réel, le contribuable peut opter pour une majoration forfaitaire de 15% de ce prix s’il cède son bien plus de 5 ans après son acquisition sans qu’il y ait lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été déduites de l’assiette de l’impôt ou même simplement réalisées.

Précisions concernant l’imposition de la plus-value immobilière

La plus-value est imposable au titre de l’IR (au taux de 19 %) ainsi qu’au titre des prélèvements sociaux (au taux de 17,2 %), soit une imposition totale au taux de 36,2 %.

Les abattements pour durée de détention